Tài liệu thẩm định dự thảo Nghị định về quản lý thuế đối với hộ và cá nhân kinh doanh vừa được công bố đã đưa ra cách tính thuế mới đối với hoạt động cho thuê bất động sản. Trong bối cảnh ngưỡng doanh thu chịu thuế và phương pháp xác định thu nhập được điều chỉnh, nhiều hộ kinh doanh cho thuê nhà đang quan tâm: nếu doanh thu đạt từ vài trăm triệu đến trên 1 tỷ đồng mỗi năm, nghĩa vụ thuế từ năm 2026 sẽ được tính ra sao?

Mục Lục 1. Cách xác định thuế với hộ kinh doanh cho thuê nhà mới nhất 2. Doanh thu dưới ngưỡng miễn thuế vẫn phải kê khai 3. Từ năm 2026, hộ kinh doanh phải nộp những loại thuế nào? 3.1. Thuế giá trị gia tăng (GTGT) 3.2. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

1. Cách xác định thuế với hộ kinh doanh cho thuê nhà mới nhất

Theo tài liệu thẩm định dự thảo Nghị định về quản lý thuế đối với hộ và cá nhân kinh doanh vừa được công bố, hoạt động cho thuê bất động sản (không bao gồm dịch vụ lưu trú) sẽ áp dụng cách tính thuế dựa trực tiếp trên doanh thu, nhưng thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và thuế giá trị gia tăng (GTGT) có cách xác định khác nhau.

Ngưỡng doanh thu chịu thuế:

- Hộ kinh doanh cho thuê nhà có doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống: thuộc diện không phải nộp thuế.

- Trường hợp doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: phát sinh nghĩa vụ thuế theo quy định.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân:

- Thuế TNCN được tính trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm.

- Thuế suất áp dụng là 5%.

Nói cách khác, chỉ phần doanh thu vượt ngưỡng mới là căn cứ tính thuế TNCN.

Cách tính thuế giá trị gia tăng:

- Hộ kinh doanh có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm thuộc diện chịu thuế GTGT.

- Thuế GTGT được tính trên toàn bộ doanh thu, không trừ ngưỡng.

- Áp dụng phương pháp trực tiếp trên doanh thu, với tỷ lệ 5% đối với hoạt động cho thuê bất động sản.

Doanh thu làm căn cứ tính thuế:

- Doanh thu là số tiền thuê trả theo từng kỳ ghi trong hợp đồng.

- Nếu bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm, doanh thu có thể được phân bổ theo từng năm hoặc xác định theo doanh thu trả một lần, tùy phương thức thanh toán.

Minh họa cách tính thuế:

- Doanh thu 600 triệu đồng/năm:

+ Thuế TNCN: (600 – 500) × 5% = 5 triệu đồng.

+ Thuế GTGT: 600 × 5% = 30 triệu đồng.

=> Tổng thuế: 35 triệu đồng.

- Doanh thu 1 tỷ đồng/năm:

+ Thuế TNCN: (1.000 – 500) × 5% = 25 triệu đồng.

+ Thuế GTGT: 1.000 × 5% = 50 triệu đồng.

=> Tổng thuế: 75 triệu đồng.

Với cách tính tương tự, hộ có doanh thu khoảng 1,5 tỷ đồng và 2 tỷ đồng/năm thì tổng số thuế phải nộp dự kiến lần lượt là 125 triệu đồng và 175 triệu đồng.

Dự kiến Nghị định có hiệu lực từ ngày 01/01/2026, làm cơ sở áp dụng thống nhất nghĩa vụ thuế đối với hộ kinh doanh cho thuê nhà, mặt bằng trong thời gian tới.

2. Doanh thu dưới ngưỡng miễn thuế vẫn phải kê khai

Thời gian gần đây, nhiều hộ kinh doanh cho thuê nhà thắc mắc việc doanh thu chưa đến mức chịu thuế có phải thực hiện kê khai hay không. Vấn đề này đã được cơ quan thuế làm rõ trong hướng dẫn cụ thể.

Theo trả lời của Thuế tỉnh Lâm Đồng đối với trường hợp hộ cho thuê bất động sản có doanh thu năm 54 triệu đồng, dù thuộc diện không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN, hộ kinh doanh vẫn phải kê khai thuế đầy đủ, trung thực và đúng hạn. Cá nhân cho thuê tài sản thực hiện khai thuế trực tiếp với cơ quan thuế theo mẫu 01/TTS ban hành kèm Thông tư 40/2021/TT-BTC.

Từ hướng dẫn này có thể hiểu, từ năm 2026, hộ kinh doanh cho thuê bất động sản có doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống sẽ được miễn thuế, nhưng nghĩa vụ kê khai thuế vẫn được duy trì để xác định đúng đối tượng miễn thuế.

Phó cục trưởng Cục Thuế Đặng Ngọc Minh cho biết, các hộ thuộc diện miễn thuế vẫn phải tự xác định doanh thu và kê khai với cơ quan thuế ít nhất 1 lần/năm. Trường hợp doanh thu có dấu hiệu vượt ngưỡng, cơ quan thuế sẽ thực hiện điều chỉnh trên cơ sở dữ liệu đối chiếu từ giao dịch ngân hàng và hóa đơn điện tử.

Để hỗ trợ người nộp thuế sau khi xóa thuế khoán, Cục Thuế đã triển khai Cổng trải nghiệm dành cho hộ kinh doanh trên ứng dụng eTax Mobile, giúp việc kê khai trở nên thuận tiện và dễ thực hiện hơn.

3. Từ năm 2026, hộ kinh doanh phải nộp những loại thuế nào?

Theo Nghị quyết số 198/2025/QH15, từ ngày 01/01/2026, thuế khoán bị xóa bỏ và chấm dứt thu, nộp lệ phí môn bài. Khi đó, hộ kinh doanh chỉ còn thực hiện nghĩa vụ với 2 loại thuế chính, gồm:

3.1. Thuế giá trị gia tăng (GTGT)

- Hộ kinh doanh có doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống thuộc diện không chịu thuế GTGT. Trường hợp doanh thu trên 500 triệu đồng/năm, hộ kinh doanh nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp trên doanh thu, với công thức:

Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu × Tỷ lệ %.

Trong đó tỷ lệ % áp dụng tùy theo ngành nghề kinh doanh (từ 0,5% đến 5%).

Tham khảo: Hóa đơn điện tử; Báo giá hóa đơn điện tử.

3.2. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Hộ kinh doanh có doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp thuế TNCN. Khi doanh thu vượt ngưỡng này, thuế TNCN được xác định theo 2 cách:

(i) Tính trên thu nhập chịu thuế (doanh thu trừ chi phí), áp dụng thuế suất lũy tiến từ 15% đến 20% tùy quy mô doanh thu;

(ii) Đối với hộ có doanh thu từ trên 500 triệu đến 3 tỷ đồng/năm, được lựa chọn nộp thuế theo tỷ lệ % trên doanh thu vượt 500 triệu đồng, với tỷ lệ tương ứng từng ngành nghề.

Riêng hoạt động cho thuê bất động sản (không bao gồm lưu trú), thuế TNCN được tính 5% trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm.

Việc lựa chọn phương pháp tính thuế TNCN được ổn định trong 2 năm liên tiếp. Trường hợp doanh thu thực tế liên tục vượt 3 tỷ đồng/năm, hộ kinh doanh sẽ bắt buộc chuyển sang phương pháp tính thuế trên thu nhập, không tiếp tục áp dụng tỷ lệ % trên doanh thu.

Từ năm 2026, thuế đối với hộ kinh doanh cho thuê nhà được xác định dựa trên doanh thu thực tế, thay cho cơ chế thuế khoán trước đây.

Theo đó, doanh thu từ 500 triệu đồng/năm trở xuống được miễn thuế GTGT và thuế TNCN nhưng vẫn phải kê khai; trường hợp doanh thu vượt ngưỡng, hộ kinh doanh phải nộp thuế GTGT tính trên toàn bộ doanh thu và thuế TNCN tính trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng, theo tỷ lệ quy định.

Cách tính mới đòi hỏi hộ kinh doanh cho thuê nhà cần theo dõi sát doanh thu, kê khai đầy đủ và chủ động nắm rõ nghĩa vụ thuế để tránh rủi ro phát sinh từ năm 2026.

Dương Thúy.

Trong thời đại chuyển đổi số mạnh mẽ cùng với yêu cầu siết chặt quản lý thuế, Phần mềm hóa đơn điện tử E-invoice của Công ty Phát triển Công nghệ Thái Sơn là công cụ đắc lực giúp doanh nghiệp quản lý hóa đơn điện tử hiệu quả và đúng quy định. Theo đó, giúp doanh nghiệp tối ưu quy trình kế toán, giảm thiểu sai sót và nâng cao hiệu quả hoạt động. Liên hệ ngay theo đường dây nóng 24/7 để được tư vấn và dùng thử hoàn toàn MIỄN PHÍ: - Miền Bắc: 1900 4767. - Miền Nam/Trung: 1900 4768.