Thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản tính như thế nào và thời điểm tính. Căn cứ theo đối tượng nộp thuế là cá nhân cư trú hoặc không cư trú sẽ có cách tính khác nhau. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết cách tính và thời điểm tính thuế theo quy định của Pháp luật.

Thuế TNCN bất động sản.

1. Thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân cư trú

Thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân cư trú được quy định tại Điều 12, Thông tư số 111/2013/TT-BTC của bộ tài chính được sửa đổi bổ sung tại Điều 17, Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015.
>> Có thể bạn quan tâm: Các trường hợp phải kê khai thuế TNCN trực tiếp.

1.1. Cách tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản

Để tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản (BĐS) cần căn cứ theo giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất. Thuế suất đối với chuyển nhượng BĐS là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.
Trường hợp chuyển nhượng BĐS là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp dựa vào:

• Thỏa thuận góp vốn ban đầu;
• Di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án.

Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.
Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS đối với cá nhân cư trú được xác định như sau:

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%.

Trong đó giá chuyển nhượng được xác định theo từng trường hợp như bảng sau:

Việc xác định giá chuyển nhượng sẽ căn cứ theo từng trường  hợp cụ thể theo quy định của pháp luật về thuế. Tuy nhiên người nộp lưu ý áp dụng mức thuế suất thuế TNCN chung là 2% cho hoạt mọi động chuyển nhượng bất động sản.
>> Có thể bạn quan tâm: Thuế TNCN bán bất động sản.

1.2. Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ theo quy định tại Khoản 3,  Điều 12, Thông tư số 111/2013/TT-BTC ta có thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định theo bảng như sau:
 

2. Thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân không cư trú

Thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân không cư trú căn cứ theo quy định tại Điều 21, Thông tư số 111/2013/TT-BTC.

Cách tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản.

2.1. Cách tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân không cư trú

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân (×) với thuế suất 2%.
Công thức tính:

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng  x Thuế suất 2%.

Trong đó:

• Giá chuyển nhượng BĐS của cá nhân không cư trú là toàn bộ số tiền mà cá nhân nhận được từ việc chuyển nhượng BĐS không trừ bất kỳ khoản chi phí nào kể cả giá vốn.
• Giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú trong từng trường hợp cụ thể được xác định như xác định giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú.
• Thuế suất thuế TNCN chuyển nhượng BĐS là 2%.

2.2. Thời điểm xác định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân không cư trú

Căn cứ theo Khoản 3, Điều 21, Thông tư số 111/2013/TT-BTC quy định thời điểm xác định thu nhập từ chuyển nhượng BĐS là thời điểm cá nhân không cư trú làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật.

3. Một số lưu ý khi tính thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản và khi kê khai thuế

Khi tính thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản cần lưu ý một số các vấn đề như sau:
(1) Xác định chính xác đối tượng tính thuế
Người nộp thuế cần xác định chính xác là cá nhân cư trú hây cá nhân không cư trú để áp dụng cách tính cho phù hợp.
(2) Xác định trường hợp chịu thuế

• Bán bất động sản lần đầu: Miễn thuế TNCN nếu đáp ứng các điều kiện: Là cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
• Thời gian sở hữu và sử dụng nhà ở, đất ở liên tục từ đủ 1 năm trở lên trước ngày chuyển nhượng.
• Bán bất động sản từ lần thứ hai trở lên: Chịu thuế TNCN với thu nhập chịu thuế được tính theo giá chuyển nhượng trừ đi giá trị mua vào (bao gồm cả chi phí liên quan đến việc mua bán như phí môi giới, lệ phí công chứng,...).