Thuế TNCN bán bất động sản có phải chịu thuế không, nếu có thì cách tính như thế nào? Hoạt động mua bán, chuyển nhượng bất động sản thời gian gần đây sôi động trở lại, chính sách thuế cũng được quan tâm nhiều hơn. Hành lang pháp lý đối với hoạt động bất động sản khá phức tạp nên người nộp thuế cần lưu ý một số nội dung dưới đây.

Các quy định về thuế TNCN bán bất động sản.

1. Bán bất động sản có phải đóng thuế TNCN không?

Căn cứ theo Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, việc cá nhân có thu nhập từ việc bán nhà, chuyển nhượng bất động sản sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân theo mức thuế đã được ban hành.
Điều này có nghĩa là bên chuyển nhượng tài sản bất động sản, hay còn gọi là bên bán đất sẽ là đối tượng chịu thuế. Vì vậy, đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân khi bán bất động sản là bên có thu nhập từ việc bán đất hoặc chuyển nhượng các tài sản bất động sản.
>> Có thể bạn quan tâm: Cá nhân vừa có thu nhập từ tiền lương vừa có thu nhập từ cho thuê tài sản tính thuế TNCN như thế nào?

2. Cách tính thuế thu nhập cá nhân từ bán bất động sản

Căn cứ theo Điều 17, Thông tư 92/2015/TT-BTC, quy định căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.

2.1. Giá chuyển nhượng

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

• Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
• Đối với hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng thấp hơn mức giá quy định bởi Ủy Ban nhân dân cấp tỉnh tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng tính theo giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
• Đối với đất gắn với công trình xây dựng trên đất: giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
• Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất sẽ được xác định dựa theo giá tính lệ phí trước bạ nhà được quy định bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
• Đối với các công trình xây dựng sắp được hình thành, hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, thì giá chuyển nhượng được xác định theo Ủy ban nhân dân tương ứng với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng.
• Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước.
• Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định tính tại thời điểm cho thuê thì mức giá cho thuê được xác định căn cứ theo bảng giá do Ủy ban nhân dân quy định.

Hướng dẫn tính thuế TNCN từ bán bất động sản.

2.2. Thuế suất

Mức thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản được tính là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.
Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

• Trường hợp thuê hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận, bên mua nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định.
• Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay cho bên bán: Thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
• Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà sẽ được hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

2.3. Công thức tính thuế thu nhập cá nhân

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định theo công thức:

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%.

Trường hợp chuyển nhượng bất động sản đồng sở hữu thì thuế TNCN sẽ được xác định riêng cho từng người nộp thuế căn cứ theo tỷ lệ sở hữu bất động sản.
Tỷ lệ sở hữu bất động sản này căn cứ theo các tài liệu hợp pháp như thỏa thuận góp vốn, di chúc, quyết định phân chia của tòa án,... Nếu không có các văn bản này thì nghĩa vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân.
>> Tham khảo: Cách xuất hóa đơn điện tử cho công trình xây dựng.

3. Chuyển nhượng nhà đất trong trường hợp nào được miễn thuế

Căn cứ theo Điều 4, Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, thu nhập được miễn thuế TNCN có liên quan đến bất động sản gồm:

• Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thực hiện giữa vợ chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi, cha chồng, mẹ chồng với con dâu, cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột.
• Thu nhập từ khoản chuyển nhượng nhà ở, sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
• Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất.
• Thu nhập từ khoản thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi, cha chồng, mẹ chồng với con dâu, cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột.
• Thu nhập từ khoản chuyển đổi đất nông nghiệp đối với cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao để sản xuất.

Một số trường hợp chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế.

Các trường hợp nêu trên, cá nhân hoặc đồng sở hữu nhà đất có giao dịch liên quan đến bất động sản đều sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Trên đây là một số quy định về thuế TNCN bán bất động sản. Các đối tượng có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản cần lưu ý để nắm được cách tính thuế, thời điểm tính thuế TNCN theo quy định.
Ngoài ra, quý doanh nghiệp có nhu cầu tìm hiểu về phần mềm hóa đơn điện tử E-invoice, vui lòng liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn:
CÔNG TY PHÁT TRIỂN CÔNG NGHỆ THÁI SƠN

• Địa chỉ: Số 15 Đặng Thùy Trâm – Cầu Giấy – Hà Nội
• Tổng đài HTKH: 1900 4767 – 1900 4768
• Tel : 024.37545222
• Fax: 024.37545223
• Website: https://einvoice.vn/
• Fanpage: Hóa đơn điện tử Einvoice.