Có phải nộp thuế GTGT quyền sử dụng đất?

Thuế giá trị gia tăng (GTGT) quyền sử dụng đất là một trong những vấn đề phức tạp mà không phải ai cũng nắm rõ. Trường hợp mua bán đất có phải nộp thuế GTGT quyền sử dụng đất hay không? Trên thực tế, quyền sử dụng đất đơn thuần không nằm trong phạm vi tính thuế GTGT.

Có phải tính thuế GTGT quyền sử dụng đất.

1. Thuế GTGT quyền sử dụng đất là gì?

Thuế giá trị gia tăng là thuế tính trên giá trị tăng thêm của hàng hóa, dịch vụ phát sinh trong quá trình từ sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng (theo quy định tại Điều 2, Luật Thuế giá trị gia tăng 2008).

Thuế GTGT quyền sử dụng đất được hiểu là thuế tính trên giá trị tăng thêm của đất khi thực hiện giao dịch mua bán đất (chuyển quyền sở hữu, sử dụng đất).

Tuy nhiên, theo quy định hiện hành không phải nộp thuế GTGT quyền sử dụng đất.

>> Tham khảo: Tính thuế GTGT của hàng nhập khẩu như thế nào?

2. Có phải nộp thuế GTGT quyền sử dụng đất không?

Khi mua bán đất, chỉ phải đóng các loại thuế như thuế thu nhập cá nhân, phí trước bạ chứ không phải nộp thuế GTGT.

2.1. Không phải nộp thuế GTGT quyền sử dụng đất

Để hiểu rõ tại sao không phải nộp thuế GTGT quyền sử dụng đất cần nắm rõ bản chất của thuế GTGT. Bản chất thuế GTGT là thuế tính trên giá trị tăng thêm của hàng hóa, dịch vụ phát sinh trong quá trình từ sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng.

Theo quy định tại Điều 3, Luật Thuế giá trị gia tăng 2008 quy định về đối tượng chịu thuế GTGT cụ thể như sau:

“Hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng ở Việt Nam là đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng, trừ các đối tượng quy định tại Điều 5 của Luật này”.

Quyền sử dụng đất là tài sản do Nhà nước cấp, giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào vị trí, diện tích và chính sách của nhà nước, chứ không phải do quá trình sản xuất, kinh doanh tạo ra.

Như vậy, quyền sử dụng đất không thuộc đối tượng chịu thuế GTGT do đó mà không phải nộp thuế GTGT quyền sử dụng đất.

>> Tham khảo: Thuế GTGT dịch vụ phần mềm đang áp dụng mức bao nhiêu?

2.2. Tính thuế GTGT các tài sản bất động sản gắn liền với đất

Căn cứ tại Khoản 1, Điều 107, Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”

Đất được xếp vào nhóm tài sản bất động sản. Mặc dù không tính thuế GTGT quyền sử dụng đất nhưng vẫn tính thuế GTGT đối với các tài sản bất động sản gắn liền với đất (ví dụ: nhà cửa, cây cối…).

Điều này thường dẫn đến nhầm lẫn và hiểu lầm đối với việc tính thuế quyền sử dụng các tài sản bất động sản này với đất.

>> Có thể bạn quan tâm: Hóa đơn điện tử, Báo giá hóa đơn điện tử.

Tính thuế GTGT đối với các bất động sản gắn liền với đất.

3. Cách tính thuế GTGT bất động sản gắn liền với đất

Khi thực hiện hoạt động chuyển nhượng, mua bán bất động sản bao gồm cả tài sản và quyền sử dụng đất thì giá đất sẽ được trừ khi tính thuế GTGT.

Thuế GTGT bất động sản (BĐS) được tính theo công thức sau:

Thuế GTGT BĐS

Giá giá tính thuế BĐS

Thuế suất

Trong đó:

Giá tính thuế được quy định tại Khoản 3, Điều 4, Nghị định 209/2013/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 1, Điều 1, Nghị định 49/2022/NĐ-CP cụ thể như sau:

Giá tính thuế GTGT

Giá chuyển nhượng BĐS

Giá đất được trừ để tính thuế GTGT

Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được xác định cụ thể trong từng trường hợp như sau:

STT	TRƯỜNG HỢP	GIÁ ĐẤT ĐƯỢC TRỪ ĐỂ TÍNH THUẾ GTGT
1	Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể
a1	Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư. cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán.	Giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước theo quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có).
a2	Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất.	Giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất trúng đấu giá.
a3	Trường hợp thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán.	Giá đất được trừ để tính thuế GTGT là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước theo quy định pháp luật về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có).
a4	Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân.	Giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có). Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
	Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản của các tổ chức, cá nhân đã xác định giá đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng theo quy định tại Điểm a, Khoản 3, Điều 4, Nghị định số 209/2013/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 3, Điều 3, Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2015)	Giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng không bao gồm cơ sở hạ tầng.
	Trường hợp không tách được giá trị cơ sở hạ tầng tại thời điểm nhận chuyển nhượng.	Giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng
a5	Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân.	Giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá ghi trong hợp đồng góp vốn. Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất nhận góp vốn thì chỉ được trừ giá đất theo giá chuyển nhượng.
a6	Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất	Giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật; Nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá thì giá đất được trừ là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định để thanh toán công trình.
2	Trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê
	Trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê.	Giá tính thuế GTGT là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng trừ (-) giá đất được trừ tương ứng với tỷ lệ % số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng

Lưu ý:

Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng quy định tại điểm a1 và điểm a3 nêu trên là số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

>> Tham khảo: Thuế GTGT đối với sản phẩm dịch vụ của doanh nghiệp chế xuất.

Trên đây là giải đáp có phải nộp thuế GTGT quyền sử dụng đất hay không, hy vọng sẽ hữu ích cho bạn đọc.

Quy định về thuế GTGT bất động sản có thể thay đổi theo thời gian do đó cần liên tục cập nhập thông tin để đảm bảo thực hiện đúng nghĩa vụ thuế cũng như bảo vệ lợi ích cho mình.

Ngoài ra, quý doanh nghiệp có nhu cầu tìm hiểu về phần mềm hóa đơn điện tử E-invoice, vui lòng liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn:

CÔNG TY PHÁT TRIỂN CÔNG NGHỆ THÁI SƠN