Thị trường mua bán bất động sản ngày càng phát triển trong những năm gần đây, có rất nhiều các doanh nghiệp đầu cơ và hoạt động trong lĩnh vực này. Theo đó mà thuế TNDN từ bất động sản được đặc biệt quan tâm.

Thuế TNDN từ bất động sản.

1. Đối tượng nộp thuế TNDN từ bất động sản

Đối tượng nộp thuế từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) được quy định tại Điều 16, Thông tư 78/2014/TT-BTC ban hành ngày 18/6/2014. Cụ thể đối tượng doanh nghiệp thuộc diện chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS bao gồm:

• Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản;
• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất.

Ngoài ra, doanh nghiệp lưu ý thu nhập từ các hoạt động chuyển nhượng bất động sản gồm có:

• Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất;
• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật);
• Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, chuyển nhượng công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất;
• Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất;
• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở.

Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không bao gồm trường hợp doanh nghiệp chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.
>> Tham khảo: Lãi chậm nộp thuế TNDN tính như thế nào?

2. Thuế suất chịu thuế từ thu nhập bất động sản

Theo Khoản 2, Điều 17, Thông tư 78/2014/TT-BTC quy định về thuế suất thuế chuyển nhượng BĐS như sau:
“Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 22% (từ ngày 01/01/2016 là 20%)”.
Như vậy, mức thuế suất áp dụng cho hoạt động chuyển nhượng BĐS hiện nay được áp dụng là 20%.

Thuế suất chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 20%.

3. Cách tính thuế TNDN từ bất động sản

Tính thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản như thế nào? do đặc thù hoạt động nên việc tính thuế sẽ được pháp luật quy định riêng.

3.1. Căn cứ tính thuế TNDN từ bất động sản

Để tính thuế TNDN từ bất động sản cụ thể là từ hoạt động chuyển nhượng đất của doanh nghiệp sẽ dựa trên 2 giá trị là thu nhập tính thuế và thuế suất.
(1) Cách tính thu nhập tính thuế
Công thức tính thu nhập tính thuế:

Lưu ý:

• Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trừ giá vốn của BĐS và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng BĐS.
• Thuế suất áp dụng bằng 20% thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS.

3.2. Công thức tính thuế TNDN từ bất động sản

Căn cứ theo quy định tại Khoản 3, Điều 17, Thông tư 78/2014/TT-BTC (được sửa đổi bởi Điều 9 Thông tư 96/2015/TT-BTC) cách tính thuế TNDN từ chuyển nhượng đất như sau:

Khi kê khai thuế kế toán lưu ý kê khai riêng đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản để xác định thuế TNDN phải nộp. Mức thuế suất áp dụng đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS là 20%.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp lưu ý không áp dụng mức thuế suất ưu đãi; thời gian miễn thuế, giảm thuế theo hướng dẫn tại Chương VI Thông tư này đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Hồ sơ khai quyết toán thuế được nộp tại nơi có bất động sản chuyển nhượng.

Hồ sơ khai thuế, nộp thuế, chứng từ nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phát sinh tại địa phương nơi có bất động sản chuyển nhượng là căn cứ làm thủ tục quyết toán thuế nơi đặt trụ sở chính.

4. Trường hợp chuyển nhượng bất động sản bị lỗ

Doanh nghiệp sau khi quyết toán thuế từ hoạt động chuyển nhượng BĐS mà bị lỗ sẽ không phải nộp thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trong kỳ tính thuế đó. 
(Lưu ý: Lỗ phát sinh trong kỳ tính thuế là số chênh lệch âm về thu nhập tính thuế chưa bao gồm các khoản lỗ được kết chuyển từ các năm trước chuyển sang.)
Khoản lỗ từ hoạt động chuyển nhượng BĐS được thực hiện theo hướng dẫn tại Khoản 3 Điều 9 Thông tư 78/2014/TT-BTC như sau:

• Chuyển toàn bộ và liên tục số lỗ vào thu nhập (thu nhập chịu thuế đã trừ thu nhập miễn thuế) của những năm tiếp theo.
• Thời gian chuyển lỗ tính liên tục không quá 5 năm, kể từ năm tiếp sau năm phát sinh lỗ.
• Doanh nghiệp tạm thời chuyển lỗ vào thu nhập của các quý của năm sau khi lập tờ khai tạm nộp quý và chuyển chính thức vào năm sau khi lập tờ khai quyết toán thuế năm.

Trường hợp quá thời hạn 5 năm kể từ năm tiếp sau năm phát sinh lỗ, nếu số lỗ phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng BĐS chưa chuyển hết thì sẽ không được chuyển vào thu nhập của các năm tiếp sau.
>> Có thể bạn quan tâm: Hướng dẫn kê khai bổ sung thuế TNDN.
Như vậy, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản cần lưu ý về thuế TNDN từ hoạt động BĐS, đối tượng và thuế suất. Trường hợp doanh nghiệp có thu nhập từ hoạt động từ chuyển nhượng bất động sản và các hoạt động kinh doanh khác cần tách riêng khi thực hiện kê khai thuế đối với hoạt động bất động sản.
Quý doanh nghiệp có nhu cầu tìm hiểu về phần mềm hóa đơn điện tử E-invoice, vui lòng liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn:
CÔNG TY PHÁT TRIỂN CÔNG NGHỆ THÁI SƠN

• Địa chỉ: Số 15 Đặng Thùy Trâm – Cầu Giấy – Hà Nội
• Tổng đài HTKH: 1900 4767 – 1900 4768
• Tel : 024.37545222
• Fax: 024.37545223
• Website: https://einvoice.vn/
• Fanpage: Hóa đơn điện tử Einvoice.