Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP, cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản với tổng doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không thuộc diện chịu thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê. Tuy nhiên, từ ngày 01/01/2026, cá nhân cho thuê nhà vẫn cần lưu ý thực hiện các nghĩa vụ kê khai theo phương thức tự khai, tự nộp thuế theo quy định. 

Mục lục: 1. Cá nhân cho thuê nhà doanh thu dưới 1 tỷ đồng/năm cần lưu ý những gì? 2. Lưu ý về đăng ký kinh doanh, hóa đơn và doanh thu tính thuế 3. Cách tính thuế cho thuê nhà năm 2026

1. Cá nhân cho thuê nhà doanh thu dưới 1 tỷ đồng/năm cần lưu ý những gì?

Mặc dù không thuộc diện phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê bất động sản, cá nhân có doanh thu cho thuê nhà từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống vẫn phải thực hiện một số nghĩa vụ quản lý thuế theo quy định hiện hành. Dưới đây là những nội dung quan trọng cần lưu ý:

1.1. Thông báo doanh thu và tài khoản ngân hàng

Theo quy định, cá nhân cho thuê bất động sản phải thực hiện thông báo doanh thu phát sinh trong năm đồng thời cung cấp thông tin tài khoản ngân hàng hoặc ví điện tử sử dụng cho hoạt động cho thuê.

Biểu mẫu thực hiện

Người nộp thuế sử dụng Mẫu số 01/BĐS ban hành kèm theo Thông tư 50/2026/TT-BTC để thực hiện thông báo doanh thu.

Đối với cá nhân có từ hai bất động sản cho thuê trở lên, ngoài Mẫu số 01/BĐS còn phải lập thêm Mẫu số 01/BK-BĐS để kê khai chi tiết từng bất động sản phát sinh hoạt động cho thuê.

Kê khai tài khoản ngân hàng hoặc ví điện tử

Thông tin tài khoản ngân hàng hoặc ví điện tử được khai trực tiếp trên Mẫu số 01/BĐS. Cá nhân chỉ phải thông báo một lần nếu trước đó chưa cung cấp thông tin này cho cơ quan thuế hoặc thông tin chưa được thể hiện trong hợp đồng cho thuê bất động sản.

Thời hạn thông báo

Người nộp thuế được lựa chọn một trong hai phương thức sau:

• Thông báo một lần cho cả năm tính thuế: Hạn cuối là ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo.
• Thông báo hai lần trong năm tính thuế:
  • Lần thứ nhất: Chậm nhất ngày 31/7 của năm tính thuế.
  • Lần thứ hai: Chậm nhất ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo.

Thời hạn thông báo tài khoản ngân hàng hoặc ví điện tử được thực hiện tương ứng với thời hạn thông báo doanh thu.

1.2. Thực hiện thủ tục bằng phương thức điện tử

Việc thông báo doanh thu được thực hiện hoàn toàn bằng phương thức điện tử thông qua:

• Ứng dụng eTax Mobile.
• Hệ thống Thông tin giải quyết thủ tục hành chính thuế.

Đối với người cao tuổi, người khuyết tật, người thuộc diện bảo trợ xã hội, người cư trú tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn hoặc thuộc trường hợp bất khả kháng không thể giao dịch điện tử, hồ sơ có thể được nộp trực tiếp hoặc gửi qua dịch vụ bưu chính đến Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp xã.

1.3. Lựa chọn cơ quan thuế khi có nhiều bất động sản cho thuê

Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn hoặc tại nhiều tỉnh, thành phố khác nhau, người nộp thuế được lựa chọn một cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để thực hiện thông báo doanh thu.

Quy định này giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho cá nhân trong quá trình kê khai và cập nhật thông tin với cơ quan thuế.

2. Lưu ý về đăng ký kinh doanh, hóa đơn và doanh thu tính thuế

Ngoài việc thực hiện thông báo doanh thu và tài khoản ngân hàng, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu không quá 1 tỷ đồng/năm cũng cần lưu ý một số vấn đề pháp lý sau:

2.1. Không bắt buộc đăng ký hộ kinh doanh

Việc cho thuê bất động sản không đồng nghĩa cá nhân phải thành lập hộ kinh doanh. Hiện nay, cá nhân cho thuê nhà có thể thực hiện hoạt động cho thuê mà không bắt buộc đăng ký hộ kinh doanh, tùy theo nhu cầu và tình hình thực tế.

2.2. Lưu ý khi xuất hóa đơn điện tử

Việc sử dụng hóa đơn điện tử đối với hoạt động cho thuê bất động sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế và hóa đơn.

Đối với trường hợp doanh thu cho thuê nhà không thuộc diện chịu thuế, cá nhân nên chủ động liên hệ cơ quan thuế quản lý trực tiếp để được hướng dẫn cụ thể về việc lập và sử dụng hóa đơn điện tử trong từng trường hợp.

2.3. Theo dõi sát doanh thu trong năm

Người cho thuê cần thường xuyên theo dõi tổng doanh thu phát sinh từ hoạt động cho thuê bất động sản:

• Doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống: Không thuộc diện chịu thuế GTGT và thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê bất động sản.
• Doanh thu vượt 1 tỷ đồng/năm: Phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định hiện hành.

Việc theo dõi doanh thu có ý nghĩa quan trọng để xác định đúng nghĩa vụ thuế, đồng thời hạn chế các rủi ro phát sinh trong quá trình kê khai và quản lý thuế.

2.4. Chủ động tra cứu biểu mẫu, hướng dẫn của cơ quan thuế

Để thực hiện đúng quy định, cá nhân cho thuê nhà nên thường xuyên cập nhật các mẫu biểu và hướng dẫn mới trên Hệ thống Thông tin giải quyết thủ tục hành chính thuế hoặc liên hệ cơ quan thuế quản lý trực tiếp khi cần được hỗ trợ.

3. Cách tính thuế cho thuê nhà năm 2026

Từ ngày 01/01/2026, Nghị định 141/2026/NĐ-CP đã nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản từ 500 triệu đồng/năm lên 1 tỷ đồng/năm. Đây được xem là một trong những thay đổi đáng chú ý, giúp giảm nghĩa vụ thuế đối với nhiều cá nhân có hoạt động cho thuê nhà.

Theo quy định hiện hành, cá nhân chỉ phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN khi tổng doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà trong năm vượt 1 tỷ đồng.

Công thức tính thuế như sau:

Thuế GTGT = Doanh thu × 5%

Thuế TNCN = (Doanh thu - 1 tỷ đồng) × 5%

Lưu ý, quy định này áp dụng đối với hoạt động cho thuê bất động sản (mã ngành 6810). Trường hợp kinh doanh dịch vụ lưu trú như khách sạn, nhà nghỉ, homestay, căn hộ du lịch... sẽ thực hiện theo quy định riêng đối với ngành dịch vụ lưu trú.

Bảng tóm tắt cách tính thuế cho thuê nhà năm 2026

Ví dụ cách tính thuế

Năm 2026, bà A cho Công ty B thuê nhà làm địa điểm kinh doanh với giá thuê 90 triệu đồng/tháng.

Tổng doanh thu cho thuê nhà trong năm:

90 triệu đồng × 12 tháng = 1,08 tỷ đồng

Số thuế phải nộp được xác định như sau:

Thuế GTGT = 1,08 tỷ đồng × 5% = 54 triệu đồng

Thuế TNCN = (1,08 tỷ đồng - 1 tỷ đồng) × 5% = 4 triệu đồng

Như vậy, tổng số thuế bà A phải nộp trong năm 2026 từ hoạt động cho thuê nhà là 58 triệu đồng.

Như vậy, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê bất động sản. Tuy nhiên, người nộp thuế vẫn cần thực hiện đầy đủ việc thông báo doanh thu, tài khoản ngân hàng hoặc ví điện tử theo quy định, đồng thời theo dõi sát doanh thu phát sinh để xác định đúng nghĩa vụ thuế khi vượt ngưỡng 1 tỷ đồng/năm. 

Dương Thúy