Tổng hợp quy định về thuế GTGT cho thuê nhà

Cho thuê nhà là một trong những dịch vụ phổ biến hiện nay mạng lại nguồn thu nhập cao cho cá nhân và hộ kinh doanh. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ về thuế GTGT cho thuê nhà. Bài viết này sẽ giúp bạn đọc hiểu rõ hơn.

Thuế giá trị gia tăng cho thuế nhà.

1. Thuế GTGT là gì?

Thuế giá trị gia tăng (GTGT) hay còn gọi là thuế VAT là loại thuế gián thu, đánh vào người tiêu thụ cuối cùng.

Căn cứ theo quy định tại Điều 2, Luật Thuế Giá trị gia tăng 2008 quy định:

“Thuế giá trị gia tăng là thuế tính trên giá trị tăng thêm của hàng hóa, dịch vụ phát sinh trong quá trình từ sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng.”

Như vậy, thuế GTGT là loại thuế tính trên giá trị tăng thêm của hàng hóa, dịch vụ phát sinh trong quá trình từ sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng. Thuế GTGT là nguồn thu quan trọng của ngân sách Nhà nước.

>> Tham khảo: Hướng dẫn lập và nộp báo cáo thuế GTGT chi tiết cho kế toán.

2. Hoạt động cho thuê nhà gồm những gì?

Hoạt động cho thuê nhà thuộc hoạt động cho thuê tài sản theo quy định tại Điều 9, Thông tư 40/2021/TT-BTC ngày 01/6/2021. Theo đó, tuân thủ các quy định nộp thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê tài sản.

- Hoạt động cho thuê nhà tính vào hoạt động cho thuê tài sản bao gồm:

+ Cho thuê nhà;

+ Cho thuê mặt bằng, cửa hàng;

+ Cho thuê nhà xưởng, kho bãi.

- Hoạt động cho thuê nhà không bao gồm dịch vụ lưu trú. Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản gồm:

+ Cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác;

+ Cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự;

+ Cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.

- Theo quy định đối tượng nộp thuế GTGT cho thuê nhà gồm:

+ Cá nhân/ hộ kinh doanh cho thuê nhà ở, cho thuê nhà kinh doanh

+ Đơn vị, tổ chức hoạt động trong lĩnh vực cho thuê nhà.

>> Có thể bạn quan tâm: Hóa đơn điện tử, Báo giá hóa đơn điện tử.

3. Ngưỡng doanh thu phải nộp thuế GTGT cho thuê nhà

Căn cứ theo Điều 4, Thông tư 40/2021/TT-BTC ngày 01/6/2021 ngưỡng doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà phải nộp thuế GTGT đối với cá nhân kinh doanh, hộ kinh doanh được quy định như sau:

- Trong năm dương lịch có doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà từ 100 triệu đồng/năm trở xuống: không phải nộp thuế GTGT và thuế thu nhập cá nhân (TNCN).

- Trong năm dương lịch có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm: phải kê khai và nộp cả thuế GTGT và thuế TNCN.

4. Phương pháp khai thuế GTGT và cách tính thuế GTGT cho thuê nhà

Hoạt động cho thuê nhà thuộc trường hợp đặc thù của hoạt động cho thuê tài sản, do đó phương pháp khai thuế GTGT và tính thuế theo hướng dẫn tại Điều 9, Thông tư 40/2021/TT-BTC.

Cách tính thuế GTGT cho thuê nhà.

4.1. Phương pháp khai thuế GTGT cho thuê nhà

Cá nhân khai thuế GTGT cho thuê nhà theo 2 cách:

- Khai thuế GTGT theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán)

- Khai thuế GTGT theo năm dương lịch: Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.

>> Tham khảo: Hướng dẫn cách hạch toán thuế GTGT được khấu trừ - phải nộp.

4.2. Cách tính thuế GTGT cho thuê nhà

Cách tính thuế GTGT cho thuê nhà được tính theo phương pháp trực tiếp. Công thức tính thuế như sau:

Số thuế GTGT

cho thuê nhà

Doanh thu

tính thuế

Thuế suất thuế GTGT

(5%)

Trong đó:

- Doanh thu tính thuế: Bao gồm cả các khoản thu khác có liên quan đến hoạt động cho thuê nhà như tiền đặt cọc, tiền điện, nước…

- Thuế suất: Thuế suất thuế GTGT cho thuê nhà hiện được áp dụng là 5%.

Cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch (bao gồm cả trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê) thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế GTGT.

Doanh thu tính thuế thực tế để xác định số thuế phải nộp trong năm là doanh thu tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản.

5. Ví dụ tính thuế GTGT cho thuê nhà

Ví dụ 1:

Ông A cho Ông B thuê nhà ở với thỏa thuận tiền cho thuê nhà là 10 triệu đồng/tháng trong thời gian từ tháng 10/2022 đến hết tháng 9/2023.

Ta có:

- Doanh thu thực tế năm 2022 là 30 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2022 là 120 triệu đồng;

- Doanh thu thực tế năm 2023 là 90 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2023 là 120 triệu đồng.

=> Ông A thuộc trường hợp phải nộp thuế GTGT, phải nộp thuế TNCN tương ứng với doanh thu thực tế phát sinh của năm 2022 và năm 2023 theo hợp đồng nêu trên.

- Thuế GTGT của ông A phải nộp năm 2022 là: 30.000.000 x 5% = 1.500.000 đồng.

- Thuế GTGT của ông A phải nộp năm 2023 là: 90.000.000 x 5% = 4.500.000 đồng.

Ví dụ 2:

Năm 2023, Ông X cho thuê 1 căn nhà với giá 5 triệu đồng/tháng theo hợp đồng. Vậy Ông X có phải đóng thuế GTGT không?

Ta có:

Doanh thu tính thuế GTGT cho thuê nhà của Ông X năm là: 5.000.000 x 12 = 60.000.000 đồng/tháng.

Vì doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm nên Ông X không phải nộp thuế GTGT.

>> Tham khảo: Tổng hợp các đối tượng không chịu thuế GTGT.

6. Hồ sơ khai thuế GTGT đối với cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê nhà

Hồ sơ khai thuế GTGT cho thuê nhà.

Nếu phải nộp thuế, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà phải kê khai thuế GTGT theo định kỳ (thường là hàng tháng hoặc hàng quý) và nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh (theo quy định tại Khoản 1, Điều 45, Luật Quản lý thuế).

Căn cứ theo quy định tại Điều 11, Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định hồ sơ khai thuế GTGT đối với cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê nhà:

“Hồ sơ khai thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp kê khai quy định tại Điểm 8.2 Phụ lục I - Danh mục hồ sơ khai thuế ban hành kèm theo Nghị định số 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 của Chính Phủ”.

Theo đó, hồ sơ khai thuế GTGT cho thuê nhà gồm:

- Tờ khai thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo mẫu số 01/CNKD;

- Phụ lục Bảng kê hoạt động kinh doanh trong kỳ của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh (áp dụng đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp kê khai) theo Mẫu số 01-2/BK-HĐKD.

Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp kê khai nếu có căn cứ xác định được doanh thu theo xác nhận của cơ quan chức năng thì không phải nộp Phụ lục Bảng kê Mẫu số 01-2/BK-HĐKD ban hành kèm theo thông tư này.

>> Tham khảo: Hướng dẫn cách hạch toán, định khoản thuế GTGT được khấu trừ.

7. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế GTGT và nộp thuế

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp kê khai quy định tại Khoản 1, Điều 44, Luật Quản lý thuế, cụ thể như sau:

- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp kê khai theo tháng chậm nhất là ngày thứ 20 của tháng tiếp theo tháng phát sinh nghĩa vụ thuế.

- Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp kê khai theo quý chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu quý tiếp theo liền kề quý phát sinh nghĩa vụ thuế.

Bên cạnh đó, thời hạn nộp thuế của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp kê khai thực hiện theo quy định tại Khoản 1, Điều 55, Luật Quản lý thuế, cụ thể như sau:

- Thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế.

- Trường hợp khai bổ sung hồ sơ khai thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế có sai, sót.

Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Trong đó:

- Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định.

- Nếu có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.

Trên đây là thông tin về thuế GTGT cho thuê nhà và những điều cần biết. Cá nhân, hộ kinh doanh cho thuê nhà cần lưu ý để xác định chính xác số thuế GTGT phải nộp đồng thời thực hiện nghĩa vụ thuế đúng quy định, tránh việc sai sót dẫn đến bị phạt nghĩa vụ thuế.

Ngoài ra, quý doanh nghiệp có nhu cầu tìm hiểu về phần mềm hóa đơn điện tử E-invoice, vui lòng liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn:

CÔNG TY PHÁT TRIỂN CÔNG NGHỆ THÁI SƠN